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28 de Outubro de 2021
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    Boa técnica redacional dos atos notariais

    Rogerio Marques Sequeira Costa, Bacharel em Direito
    ano passado

    É muito comum se ater com Escritura pública com fórmulas arcaicas e envelhecidas, sem falar do descuido nas questões gramaticais e semânticas. Vale ressaltar que o ato notarial, seja presencial, seja em plataformas eletrônicas e videoconferência, e, muito mais nestas últimas, é ato presencial, e, portanto, momento presente, assim deve-se adotar a formal verbal no presente. Jamais no passado. Logo, muitos atos se iniciam, no chavão, com o conhecido "Saibam ..." Se o Tabelião está praticando o ato no momento presente, porque dizer de um tempo passado ou de um tempo no modo subjuntivo. Do verbo saber, no presente do subjuntivo, temos que "Eles saibam", e, continua o ato notarial com uma narrativa em tempos passados. Convido aos notários numa profunda revisão gramatical e semântica de seus atos, no sentido de um aperfeiçoamento, e, para tal indico um texto enfático no assunto do Tabelião mineiro, João Teodoro da Silva.

    Como já é possível a pratica do ato notarial em plataforma digital, com assinatura digital (certificação digital), trago a tona, como modelo, uma Escritura pública de Divisão amigável, Extinção de condomínio e promoção de retificação administrativa de área abaixo.

    ESCRITURA PÚBLICA DE DIVISÃO AMIGÁVEL, EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E RETIFICAÇÃO DE ÁREA QUE FAZEM ALINE ROHEM ISMÉRIO, na forma abaixo: -

    Aos XXXXXXX dias do mês de XXXXXXXXXXX do ano de dois mil e VINTE (XXXXXXXXX), nesta cidade e comarca de Itaocara, Estado do Rio de Janeiro, República Federativa do Brasil, em Cartório 1º Ofício de Notas, à Praça Coronel Guimarães, 41, Centro, perante mim Tabelião, comparecem, como contratantes: - 1) ALINE XXXXXXXXXXXXX, brasileira, divorciada, professora, portadora da Carteira de Identidade nº xxxxxxxxxxx-IFP/RJ, inserida na CNH nº xxxxxxxxxxxxxx, expedida pelo DETRAN/RJ, em xxxxxxxx, e inscrita no CPF sob o nº xxxxxxxxxxxxxxx, residente e domiciliada no lugar Boa Esperança, zona rural do 2º distrito deste município; 2) Axxxxxxxxxxx e seu marido JOSÉ xxxxxxxxxxxxxxxx, brasileiros, casados sob o regime da Comunhão Parcial de Bens, cujo ato civil realizado em 11/07/1997, no RCPN do 2º distrito de xxxxxxxxxxx/RJ, do lar e mecânico, ela portadora da Carteira de Identidade nº xxxxxxxxxxxxxx, expedida pelo DETRAN/RJ, em xxxxxxxxxxxxxxx, e inscrita no CPFMF sob o nº xxxxxxxxxxx, e ele portador da Carteira de Identidade nº xxxxxxxxxxxxx, expedida pelo DETRAN/RJ, em 27/08/2014, e inscrito no CPFMF sob o nº xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, residentes e domiciliados no lugar Boa Esperança, zona rural do 2º distrito deste município; e 3) Vxxxxxxxxxxxxxxxx e seu marido Pxxxxxxxxxxxxxxx, brasileiros, casados sob o regime da Comunhão Parcial de Bens, cujo ato civil realizado em 20/02/1999, no RCPN do 1º distrito deste município, professora e pedreiro, ela portadora da Carteira de Identidade nº xxxxxxxxxxxxxx, expedida pelo IFP/RJ, em xxxxxxxxxxxxx, e inscrita no CPFMF sob o nº xxxxxxxxxxxxxxxx, e ele portador da Carteira de Identidade nº xxxxxxxxxxxxxx, expedida pelio DETRAN/RJ, em xxxxxxxxxx, e inscrito no CPFMF sob o nº xxxxxxxxxxxxxxx, residentes e domiciliados no lugar Boa Esperança, zona rural do 2º distrito deste município; reconhecidas as identidades e capacidades de todos os comparecentes, por este notariado, conforme documentação apresentada. Pelas partes contratantes, falando cada um por sua vez, declaram serem legítimos co-proprietários, por justos títulos, livres e desembaraçados de quaisquer ônus, do seguinte imóvel, na proporção de 1/3 para cada um: - “uma propriedade agrícola denominada “BOA ESPERANÇA, RECREIO E OUTRAS”, situada em zona rural e não foreira do 2º distrito deste município, com áreas anexas totalizadas em 364.134,25 m², de terras em pasto e lavoura, com as benfeitorias e construções existentes, inclusive elétrica, confrontando-se, no seu todo e por seus diversos lados, com xxxx , xxxxxx, xxxxxx e xxxxxxxxxxx (Mat. 1.441), que, em medição posterior, foi encontrada a área total de 362.541,00 m², conforme Planta topográfica, Memorial descritivo e ART assinados pelo Engenheiro Agrônomo, LLLLLLLLLL CREA/RJ xxxxxxxxxxxxxxxxx, com as seguintes descrições: “Inicia-se, no vértice denominado M01, em limites com xxxxxxxxxxx, daí segue com azimute e distância de 356º 10’37” e 8,55 m, até o vértice M02; daí segue com azimute e distância de 344º 23’02” e 118,06 m, até o vértice M03; daí segue com azimute e distância de 17º 21’50” e 52,61 m, até o vértice M04; daí segue com azimute e distância de 25º 23’43” e 105,14 m, até o vértice M05, confrontando com xxxxxxxxxxxxxxxx, daí segue com azimute e distância de 102º 34’27” e 64,26 m, até o vértice M06, daí segue com azimute e distância de 111º 34’34” e 59,96 m, até o vértice M07, daí segue com azimute e distância de 96º 34’42” e 151,45 m, até o vértice M08, daí segue com azimute e distância de 74º 09’15” e 104,30 m, até o vértice M09, confrontando com xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx; daí segue com azimute e distância de 101º 56’02” e 69,19 m, até o vértice M10; daí segue com azimute e distância de 101º 56’02” e 33,09 m, até o vértice M11, confrontando com xxxxxxxxxxxxxx; daí segue com azimute e distância de 137º 12’23” e 126,01 m, até o vértice M12; daí segue com azimute e distância de 146º 16’14” e 92,55 m, até o vértice M13; daí segue com azimute e distância de 115º 29’14” e 44,22 m, até o vértice M14; daí segue com azimute e distância de 35º 11’01” e 34,80 m, até o vértice M15; daí segue com azimute e distância de 46º 59’43” e 41,43 m, até o vértice M16, confrontando com Dxxxxxxxxxxxxxxx, daí segue com azimute e distância de 79º 55’07” e 33,48 m, até o vértice M17; daí segue com azimute e distância de 89º 44’34” e 44,54 m, até o vértice M18; daí segue com azimute e distância de 184º 02’09” e 115,84 m, até o vértice M19, confrontando com Nxxxxxxxxxxxxxxxxxx, daí segue com azimute e distância de 183º 46’01” e 191,62 m, até o vértice M20, confrontando com Neusa Rohen Sória; daí segue com azimute e distância de 184º 00’28” e 83,40 m, até o vértice M21; daí segue com azimute e distância de 276º 15’21” e 141,71 m, até o vértice M22, confrontando com Jxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx; daí segue com azimute e distância de 277º 58’10” e 214,64 m, até o vértice M23; daí segue com azimute e distância de 274º 20’05” e 217,25, até o vértice M24; daí segue com azimute e distância de 277º 45’43” e 78,02 m, até o vértice M25, confrontando com Rxxxxxxxxxxxxxxxx; daí segue com azimute e distância de 277º 45’43” e 70,36 m, até o vértice M26, confrontando com Axxxxxxxxxxxxxx; daí segue com azimute e distância de 340º 46’40” e 253,16 m, até onde inicia e fecha esta demarcação, no vértice M01.” Da área acima descrita, a metade já havia sido transferida para a Matrícula nº 567, restando a outra metade na Matrícula nº 1.441. RETIFICAÇÃO: - Os comunheiros, desde já, pedem e autorizam ao Oficial do Registro de Imóveis a retificação das medidas e descrições, conforme projeto técnico apresentado, e, a correta distribuição das partes desmembradas e a seguir descritas, como sendo: a Área da Matrícula nº 567, denominada por Área A, com 181.559,00 m²; Área B, com 60.262,00 m²; Área C, com 60.347,00 m² e Área D, com 60.300,00 m². Cadastrado no INCRA sob o Código nº xxxxxxxxxxxxxxx – Área total: 36,4000 – Mód rural: 42,8395 – Mód rurais: 0,81 – Mód fiscal: -- Nº mód fiscais: 1,6500 – FMP: 3,00, em nome de xxxxxxxxxxx e outros, brasileiros, conforme CCIR 2019, e inscrito na Receita Federal NIRF nº xxxxxxxxxxxxxxxx. Apresentado o comprovante de inscrição do imóvel rural no CAR: RJ-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, cadastrado em 23/08/2016, com Coordenadas geográficas do centroide do imóvel rural: Latitude: 21º 47’26,48”S – Longitude: 42º 08’52,71”O – Área total: 36,0051 – Módulos fiscais: 1,6366. DESCRIÇÕES GEODÉSICAS: - GLEBA A, com área de 181.559,00 m²: “Inicia-se, no vértice denominado M01, em limites com a área desmembrada B; daí segue com azimute e distância de 01º 11’10” e 281,20 m, até o vértice M02, confrontando com Manoel Marli Souza; daí segue com azimute e distância de 74º 54’34” e 7,81 m, até o vértice M03, confrontando com XXXXXXXXXXXXXXXX; daí segue com azimute e distância de 101º 56’02” e 69,19 m, até o vértice M04, confrontando com XXXXXXXXXXXXXX; daí segue com azimute e distância de 101º 56’02” e 33,09 m, até o vértice M05; daí segue com azimute e distância de 137º 12’23” e 162,01 m, até o vértice M06, daí segue com azimute e distância de 146º 16’14” e 92,55 m, até o vértice M07, daí segue com azimute e distância de 115º 29’14” e 44,22 m, até o vértice M08; daí segue com azimute e distância de 35º 11’01” e 34,80 m, até o vértice M09; daí segue com azimute e distância de 46º 59’43” e 41,43 m, até o vértice M10, confrontando com XXXXXXXXXXXXX, daí segue com azimute e distância de 79º 55’07” e 33,48 m, até o vértice M11; daí segue com azimute e distância de 89º 44’34” e 44,54 m, até o vértice M12; daí segue com azimute e distância de 183º 51’59” e 115,95 m, até o vértice M13, confrontando com xxxxxxxxxxxxxxxx; daí segue com azimute e distância de 183º 51’17” e 191,53 m, até o vértice M14, confrontando com xxxxxxxxxxx; daí segue com azimute e distância de 184º 02’27” e 83,37 m, até o vértice M15; daí segue com azimute e distância de 276º 15’21” e 141,71 m, até o vértice M16, confrontando com xxxxxxxxxxxxx, daí segue com azimute e distância de 277º 58’10” e 214,64 m, até o vértice M17, daí segue com azimute e distância de 273º 44’49” e 67,76 m, até o vértice M18, confrontando com a Área B, daí segue com azimute e distância de 01º 14’01” e distância de 230,47 m, até o início desta descrição no vértice M01.” GLEBA B, com área de 60.262,00 m² (sessenta mil, duzentos e sessenta e dois metros quadrados), isto é, 06.02.62 hectares, com as seguintes descrições e confrontantes: “Inicia-se, no vértice M01, em limites com xxxxxxxxxxxxxxx, daí segue com azimute e distância de 96º 34’42” e 43,07 m, até o vértice M02; daí segue com azimute e distância de 74º 07’39” e 96,72 m, até o vértice M03, confrontando com a Área A; daí segue com azimute e distância de 181º 14’01” e 511,68 m, até o vértice M04, confrontando com xxxxxxxxxxxxx, daí segue com azimute e distância de 274º 36’03” e 110,51 m, até o vértice M05, confrontando com a Área C, daí segue com azimute e distância de 358º 15’25” e 481,40 m, até o início desta descrição, no vértice M01.” GLEBA C, com área de 60.347,00 m², isto é, 06.03.47 hectares, com as seguintes descrições e confrontações: “Inicia-se, no vértice denominado M01, em limites com xxxxxxxxxxxx, daí segue com azimute e distância de 111º 34’40” e 38,07 m, até o vértice M02, daí segue com azimute e distância de 96º 34’42” e 108,38 m, até o vértice M03, confrontando com a Área desmembrada B, daí segue com o azimute e distância de 178º 15’25” e 481,67 m, até o vértice M04, confrontando com xxxxxxxxxxxxxxxx, daí segue com azimute e distância de 274º 59’04” e 39,02 m, até o vértice M05, daí segue com azimute e distância de 277º 45’43” e 70,43 m, até o vértice M06, confrontando com a Área C, daí segue com azimute e distância de 354º 20’19” e 497,38 m, até o início desta descrição, no vértice M01.” GLEBA D, com área de 60.300,00 m², isto é, 06.03.00 hectares, com as seguintes descrições e confrontações: “Inicia-se, no vértice denominado M01, em limites com XXXXXXXXXXXX, daí segue com azimute e distância de 356º 10’37” e 8,55 m, até o vértice M02; daí segue com azimute e distância de 344º 23’02” e 118,06 m, até o vértice M03, daí segue com azimute e distância de 17º 21’50” e 52,61 m, até o vértice M04; daí segue com azimute e distância de 25º 23’43” e 105,14 m, até o vértice M05, confrontando com xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, daí segue com azimute e distância de 102º 34’27” e 64,26 m, até o vértice M06, daí segue com azimute e distância de 111º 34’34” e 21,89 m, até o vértice M07, confrontando com a Área C, daí segue com azimute e distância de 174º 20’19” e 497,38 m, até o vértice M08, confrontando com xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, daí segue com azimute e distância de 277º 45’43” e 7,59 m, até o vértice M09, confrontando com xxxxxxxxxxxxxxxxx, daí segue com azimute e distância de 277º 45’43” e 70,36 m, até o vértice M10, confrontando com xxxxx, daí segue com azimute e distância de 340º 46’40” e 253,16 m, até o início desta descrição, no vértice M01.” DIVISÃO: - Que os mesmos são co-proprietários em aquisições anteriores, em proporções iguais. Que da demarcação acima, foi procedida a divisão em quatro (04) glebas denominadas por A, B, C e D, agora caracterizadas REQUERIMENTO DE RETIFICAÇÃO ADMINISTRATIVA, UNIFICAÇÃO E DESMEMBRAMENTO DE ÁREAS: - Por este ato notarial, os co-proprietários, .... , antes qualificados, requerem, desde já, ao Oficial do Registro de Imóveis da 2ª. Circunscrição, afeto a estas Notas, que se proceda a devida averbação retificatória, nos termos do artigo 213, inciso II, da Lei 6.015/73, mediante a apresentação dos trabalhos técnicos, ora apresentados, com anuência de todos os confrontantes e firmas reconhecidas, tendo em vista que, após aferição de medida topográfica, houve aumento da área no terreno, objeto da presente divisão amigável, para a devida unificação, e, posterior desmembramento em duas novas propriedades rurais, limítrofes e contíguas, nos termos do artigo 234 c/c 235 do referido diploma (Lei de Registros Publicos). DECLARAÇÃO ESPECIAL: 1) Os co-proprietários têm ciência de que no imóvel, objeto da presente transação, não foi especializada a reserva legal florestal, restando descumprida a regra do artigo 16 da Lei 4.771/1965, que determina a averbação da reserva legal florestal, sendo advertido das sanções do artigo 55 do Decreto Federal nº. 6.514/08 e de que a especialização e averbação da reserva legal florestal constituem obrigação propter rem, assumindo o passivo ambiental. 2) Os comunheiros se responsabiliza (m) pela adequação do imóvel rural, ora adquirido, ao sistema imposto pelo Decreto 7.620, de 21/11/2011, que regulamentou a Lei 10.267, de 28/08/2001, e nos termos do parágrafo 3º do artigo 176 da Lei 6.015, de 31/12/1973, mediante o recadastramento georreferenciado, arcando com as respectivas despesas. PROCEDÊNCIA: Que os imóveis, acima referidos, foram havidos por títulos aquisitivos de domínio devidamente registrado no Registro Imobiliário da 2ª Circunscrição, afeto a estas Notas, no Livro 2, Matrículas nº xxxx e xxxxx. DIVISÃO E PAGAMENTO DE QUINHÕES: - Que, não querendo mais permanecer na comunhão em que se acham, resolvem de comum acordo, por esta escritura e na melhor forma de direito, dividir o mencionado imóvel unificado em quatro (04) partes distintas, denominadas por GLEBAS "A, B, C e D, antes descritas e caracterizadas, passando cada uma destas partes a formar uma propriedade independente, resolvendo, assim, extinguir o estado de comunhão do imóvel, objeto desta escritura, pela seguinte forma: - aos condôminos, xxxxxx e seu marido xxxxxx, as Glebas A e B, no valor de R$ 60.000,00, sendo R$ 30.000,00 cada gleba; aos condôminos, xxxx e seu marido xxxxxx, a Gleba C, no valor de R$ 30.000,00; e à condômina, xxxxx, a Gleba D, no valor de R$ 30.000,00. Que os perímetros acima foram encontrados e fornecidos Engenheiro Agrônomo, xxxxxx, CREA-RJ xxxxxx, antes mencionados e devidamente habilitados, mediante a apresentação de planta topográfica, memorial descritivo e ART exibidos e arquivados, cujos serviços profissionais, as partes contrataram, pelo que todos os rumos e distâncias neles mencionados são certos e definidos. Que, nessa conformidade, eles contratantes fazem, desde já, mútuas e recíprocas transferências de todo domínio, posse, direitos e servidões, que exerciam sobre o imóvel, ora dividido, para que cada um em particular use, goze e disponha de suas respectivas partes, como autônoma, a efetivar-se na Circunscrição Registral Imobiliária Competente, obrigando-se a todos, por si e seus sucessores, a fazerem esta divisão sempre boa, firme e valiosa, dando uns aos outros, plena e geral quitação, e, desistindo reciprocamente do direito a qualquer reclamação, pelo que aceitam a presente escritura em todos os seus expressos termos, tal como nela se contém e declaram, para que a mesma produza os seus legais e jurídicos efeitos. Finalmente, para os efeitos fiscais, dão à presente DIVISÃO, e, consequente EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO, o valor de R$ 90.000,00 (Noventa mil reais), sendo cada Gleba avaliada, respectivamente, em R$ 30.000,00 (trinta mil reais). REPOSIÇÃO OU TORNA: - Os comunheiros declaram não haver reposição entre eles, tendo em vista tratar de aquisições consolidadas anteriormente, diante do que foi cientificada a Municipalidade, que emitiu o Certificado de Não incidência de ITBI, firmado pelo Fiscal de Rendas e Tributos, xxxxxx, em 04/05/2020, confirmando o valor total do bem, ora dividido, em R$ 90.000,00, conforme certidão apresentada e arquivada. As partes foram advertidas de que estão sujeitas ao mapeamento e recadastramento pelo sistema do GEORREFERENCIAMENTO estabelecido na Lei 10.267, de 28/08/2001, regulamentado pelo Decreto nº 4.449, de 30/10/2002, alterado pelo decreto nº 5.570, de 31/10/2005, dentro do prazo neste estabelecido. São apresentados os documentos exigidos pela Consolidação Normativa da Corregedoria Geral de Justiça deste Estado; os quais ficam, nestas Notas, arquivados, tais como: certidões negativas de feitos ajuizados e executivos fiscais em nome dos contratantes expedidas pelo Distribuidor Judicial desta Comarca (Selos Eletrônicos: xxxxxxxxxxxxx) e de negativas de Interdição e curatela do RCPN desta cidade (Selos Eletrônicos: xxxxxxxx), e certidões da Justiça Federal - Seção Rio de Janeiro nºs xxxxxx, e negativas de dívidas trabalhistas emitidas pelo TST nºs xxxxxx, ambas obtidas por meio da Internet em xxxxxxxx, negativas de débitos de imóvel rural (Receita Federal) e CCIR/INCRA. Apresentadas também certidões negativas do IBAMA nºs xxxxxxxxxx. Feitas as comunicações de praxe no prazo legal, inclusive, a EMISSÃO DA DOI. Verificada a inexistência de indisponibilidade de bens, no site da Corregedoria Geral de Justiça, através da internet, via certificação digital, perante o Banco de Indisponibilidade de Bens, conforme Consultas nºs.xxxxxxxxxxxxxxx; e CNIB - HASH: xxxxxxxxxxxxx, ambas obtidas através da internet, em xxxxxxx. Ficam os contratantes advertidos de que deverão apresentar a inscrição do CAR no momento do registro dessa Escritura. A seguir, os contratantes declaram que concordam com a presente escritura, tal como está redigida, em seus expressos termos. A pedido das partes contratantes, lavrada esta Escritura em Livro de Notas. Todos os documentos apresentados se acham arquivados neste Cartório. Assim o dizem e dou fé. A pedido das partes, lavro a presente escritura, que lida aos contratantes, que aceitam e assinam. Eu, Rogério Marques Sequeira Costa, Tabelião, o escrevi e subscrevo em público e raso.

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    Em testemunho da verdade.

    TABELIÃO DE NOTAS

    Acima, um modelo de um Ato notarial revisado, cujo propósito é uma padronização redacional, como visto antes.

    (*) O articulista é notário e registrador do 1º Ofício de Itaocara RJ.

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